Ugovor o zakupu stana – kako štiti i stanodavca i podstanara?

Ugovor o zakupu stana često se doživljava kao nepotrebna formalnost. Stanodavci ponekad strahuju da će prijavljivanje zakupa i plaćanje poreza povećati njihove troškove, dok podstanari brinu da bi potpisivanjem ugovora mogli dobiti veće obaveze ili teže napustiti stan.

Međutim, dobro sastavljen ugovor o zakupu stana štiti obe strane. On unapred određuje koliko se plaća kirija, ko snosi troškove, kako se koristi stan, šta se dešava sa depozitom i pod kojim uslovima ugovor može prestati.

Kada dođe do nesporazuma, pisani ugovor može biti važan dokaz o tome šta su se stanodavac i podstanar dogovorili.

Da li je ugovor o zakupu stana obavezan?

Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, ugovor o zakupu stana zaključuje se u pisanoj formi između zakupodavca i zakupca.

To znači da dogovor o zakupu stana ne bi trebalo ostaviti samo na usmenom obećanju ili porukama. Ugovor treba da bude dovoljno precizan da obe strane znaju svoja prava i obaveze.

Za ugovor o zakupu stana nije po pravilu potrebna overa potpisa kod javnog beležnika samo da bi bio zaključen u zakonom propisanoj pisanoj formi. Ipak, u zavisnosti od cilja ugovora i načina na koji strane žele da obezbede svoja prava, mogu biti relevantni i dodatni pravni koraci.

Pravila o zakupu stana uređuje Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, dok se za pitanja koja nisu posebno uređena primenjuju i relevantne odredbe Zakona o obligacionim odnosima.

Šta treba da sadrži ugovor o zakupu stana?

Ugovor ne treba da bude samo dokument sa imenom stanodavca, imenom podstanara i iznosom mesečne kirije. Što su uslovi preciznije uređeni, manja je mogućnost da kasnije nastane spor.

Ugovor naročito treba da sadrži:

• Podatke o ugovornim stranama – podatke o stanodavcu i zakupcu.
• Podatke o stanu – adresu, broj stana, površinu i druge važne karakteristike.
• Trajanje zakupa – da li se stan izdaje na određeno ili neodređeno vreme.
• Visinu i način plaćanja kirije – iznos, rokove i način uplate.
• Troškove korišćenja stana – ko plaća struju, vodu, grejanje, internet i druge račune.
• Depozit – iznos, svrhu i uslove vraćanja ili zadržavanja.
• Održavanje i popravke – koje obaveze ima stanodavac, a koje podstanar.
• Uslove prestanka ugovora – način otkaza i primenljive rokove.
• Dodatne prostorije i opremu – na primer, garažu, podrum, nameštaj i kućne uređaje.

Korisno je napraviti i zapisnik o stanju stana prilikom useljenja, uz fotografije i popis opreme. Tako se lakše utvrđuje da li je neko oštećenje postojalo pre početka zakupa ili je nastalo tokom korišćenja stana.

Depozit za stan – kada se vraća, a kada stanodavac može da ga zadrži?

Depozit je jedan od najčešćih izvora nesporazuma između stanodavca i podstanara.

Stanodavci ga obično traže kao zaštitu u slučaju neplaćene kirije, neizmirenih računa ili oštećenja stana. Podstanari, s druge strane, žele da budu sigurni da će im novac biti vraćen kada se isele.

Zato ugovor treba jasno da odredi:

• koliki je depozit i kada se plaća;
• za koje konkretne obaveze može biti iskorišćen;
• kako se utvrđuje postojanje štete;
• u kom roku se depozit vraća nakon iseljenja;
• kako se obračunavaju eventualna dugovanja i opravdani troškovi popravke.

Depozit ne bi trebalo automatski poistovećivati sa poslednjom kirijom. Da li se može koristiti za određenu obavezu zavisi od ugovora i okolnosti konkretnog slučaja.

Najbolja zaštita za obe strane jeste da pravila o depozitu budu dogovorena unapred, a ne tek kada dođe vreme za iseljenje.

Ko plaća račune i popravke u stanu?

Čak i kada se stanodavac i podstanar dobro slažu, nesporazumi mogu nastati zbog računa, kvarova i održavanja stana.

Podstanar najčešće snosi troškove potrošnje koje je ugovorom preuzeo, kao što su struja, voda, grejanje i internet. Stanodavac i podstanar treba da preciziraju i način plaćanja troškova upravljanja i održavanja zgrade.

Posebno je važno razlikovati redovne troškove korišćenja od većih popravki i kvarova koji nisu posledica ponašanja podstanara.

Ugovorom treba urediti kako se prijavljuje kvar, ko organizuje popravku, ko snosi troškove i u kojim slučajevima podstanar odgovara za nastalu štetu. Obaveze se ne mogu u svim situacijama odrediti samo nazivom troška u ugovoru — važne su i zakonske obaveze strana i uzrok nastanka problema.

Dobro je dogovoriti i način komunikacije kada je potrebno ući u stan radi popravke ili provere njegovog stanja, uz poštovanje prava podstanara na privatnost i nesmetano korišćenje prostora.

Može li stanodavac jednostrano da poveća kiriju?

Stanodavac ne bi trebalo da pretpostavi da može da poveća kiriju kad god to poželi. Mogućnost promene zakupnine zavisi od ugovora, njegovog trajanja i primenljivih zakonskih pravila.

Ako se ugovara mogućnost promene kirije tokom trajanja zakupa, dobro je precizirati kada do promene može doći, pod kojim uslovima i na koji način se druga strana o tome obaveštava.

Kada takva mogućnost nije ugovorena, jednostrano saopštenje o novom iznosu ne znači samo po sebi da je podstanar dužan da prihvati promenu postojećih uslova.

Zato je važno da ugovor jasno odredi iznos zakupnine i pravila koja važe tokom njegovog trajanja.

Kako se raskida ugovor o zakupu stana?

Ugovor o zakupu može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme, a način njegovog prestanka zavisi od ugovora i relevantnih zakonskih pravila.

Ako je ugovor zaključen na određeno vreme, po pravilu prestaje istekom ugovorenog perioda. Ako zakupac nastavi da koristi stan, a stanodavac se tome ne protivi, mogu nastupiti posledice koje Zakon o obligacionim odnosima vezuje za nastavak zakupa nakon isteka ugovora.

Kod otkaza ugovora o zakupu stana važno je proveriti ugovorene uslove i primenljive propise. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da otkazni rok predviđen ugovorom ne može biti kraći od 90 dana. To ne znači da svaka situacija prestanka zakupa ima identičan postupak i isti početak računanja roka.

Posebno treba razlikovati redovan otkaz od situacija u kojima jedna strana ne ispunjava svoje obaveze, kao što su neplaćanje zakupnine ili ozbiljno oštećenje stana.

Ako podstanar ne želi da se iseli ili stanodavac smatra da ima osnov za prestanak zakupa, ne treba pretpostaviti da se problem može rešiti samostalnom promenom brave ili iznošenjem stvari. Potrebno je postupiti u skladu sa zakonom i konkretnim pravnim okolnostima.

Za pravni okvir pogledajte Zakon o stanovanju i održavanju zgrada i Zakon o obligacionim odnosima.

Da li potpisan ugovor štiti samo podstanara?

Ne. Ugovor štiti i stanodavca.

Stanodavac može njime da dokumentuje visinu zakupnine, rokove plaćanja, obaveze u vezi sa računima, stanje stana prilikom predaje i uslove pod kojima zakup može prestati.

Podstanaru ugovor pruža veću izvesnost u pogledu cene, trajanja zakupa, korišćenja stana, depozita i uslova iseljenja.

U slučaju spora, pisani ugovor može pomoći da se utvrdi šta je dogovoreno, ali sam po sebi ne garantuje da će svaka ugovorna odredba biti zakonita niti da će spor biti rešen u korist jedne strane.

Da li ugovor o zakupu stana povećava troškove?

Potpisivanje ugovora samo po sebi ne znači da kirija mora biti veća. Visina zakupnine zavisi od dogovora stanodavca i podstanara i tržišnih okolnosti, dok poreske obaveze zavise od važećih propisa i konkretnih okolnosti izdavanja.

Zakupodavac treba da proveri svoje obaveze u vezi sa prijavljivanjem zakupa i plaćanjem poreza. Ugovor treba da odražava stvarni dogovor, a ne da služi za prikrivanje prihoda ili prebacivanje zakonskih obaveza na drugu stranu.

Podstanar, sa druge strane, treba da proveri da li ugovor odgovara onome što je dogovoreno i da li jasno uređuje troškove koje preuzima.

Za obe strane je bolje da uslovi budu transparentni od početka nego da se kasnije suoče sa neplaniranim troškovima ili sporom.

Zaključak: ugovor o zakupu stana štiti obe strane

Ugovor o zakupu stana nije samo formalnost niti dokument koji služi isključivo podstanaru. On je način da stanodavac i podstanar unapred urede svoje odnose i smanje mogućnost nesporazuma.

Precizno definisani uslovi o kiriji, depozitu, računima, održavanju, trajanju zakupa i otkazu mogu sprečiti mnoge probleme pre nego što nastanu.

Pre potpisivanja treba proveriti da li ugovor odgovara stvarnom dogovoru i da li su njegove odredbe usklađene sa važećim propisima. Ako postoje nejasnoće ili posebni uslovi, pravni savet može pomoći da se rizici prepoznaju na vreme.

Potrebna vam je pravna provera ugovora? Pogledajte pakete pravnih usluga i saznajte koje mogućnosti postoje za pravnu podršku.