Glavobolje upravnika nisu zgrade – već ljudi
Posao profesionalnog upravnika je da zgrada bude uredna, bezbedna i funkcionalna. Da se kvarovi rešavaju brzo i po razumnoj ceni, a odnosi sa stanarima budu što bolji.
Međutim, u praksi najviše vremena i energije često oduzimaju upravo ljudi – stanari koji ne izmiruju svoje obaveze, komšijski sukobi, kao i izvođači radova i firme za održavanje koje ne ispune ono što su obećale.
Umesto da se bave zgradom, upravnici tako veliki deo vremena troše na naplatu dugova, rešavanje sporova i preganjanje sa izvođačima. A kada se pojavi problem, stanari s pravom očekuju da upravnik pronađe rešenje.
Kada stanar sistematski ne plaća
Nije problem kada neko zakasni sa uplatom. Problem nastaje kada pojedinci mesecima ili godinama izbegavaju svoje obaveze, dok ostali stanari praktično finansiraju održavanje zgrade umesto njih.
Mnogi upravnici tada govore o „utuženju“, što zvuči kao dugotrajan sudski postupak. Međutim, često je zapravo reč o predlogu za izvršenje, koji ne mora nužno da znači višegodišnji sudski proces. Više o tome pročitajte u tekstu „Prinudna naplata – ne znači nužno višegodišnji sudski proces“.
Ako nešto kod nas funkcioniše, to je sistem prinudne naplate, odnosno izvršenja. Ali predlog za izvršenje mora biti sastavljen besprekorno i od strane advokata.
Jedan od praktičnih problema je JMBG dužnika. Na primer, stan ima dva suvlasnika – jedan živi u njemu i uredno plaća, dok drugi ne živi u stanu i ne izmiruje svoje obaveze. Pronalaženje potrebnih podataka i pravilno pokretanje postupka deo su svakodnevice advokata koji se bave prinudnom naplatom.
Predlog za izvršenje je sastavni deo svih Justicijinih paketa. Predlog za izvršenje – opis pravne radnje
Često je dovoljna samo advokatska opomena
Prinudna naplata je krajnja mera. U velikom broju slučajeva dovoljna je advokatska opomena.
Kada dužnik dobije dopis advokata sa jasno navedenim dugom i posledicama daljeg neplaćanja, dug se često izmiri bez angažovanja izvršitelja.
Advokatske opomene uključene su u sve Justicija pakete, kao i pravni saveti. Kod Justicije nema dodatnih troškova za pojedinačne pravne radnje – sve je pokriveno pretplatom koja počinje od 2.599 dinara mesečno.
Loš ugovor može skupo da košta
Drugi čest problem su šablonski ugovori preuzeti sa interneta ili, još gore, potpuno odsustvo ugovora.
Recimo da treba popraviti lift. Upravnik pribavi tri ponude, a stambena zajednica izabere najpovoljniju. Zatim izvođač predloži da se novac uplati njegovom kumu, špediteru, jer je „na korak od ulaska u sistem PDV-a“.
Upravnik pristane, lift ne radi, plaćene su fiktivne špediterske usluge i – pojeo vuk magarca.
Kvalitetan ugovor bi jasno definisao obaveze izvođača, rokove, garancije i odgovornost. Još važnije, pravovremeni pravni savet mogao bi da spreči upravnika da uopšte pristane na ovakav aranžman.
Kada iza upravnika stoji advokat
Kada izvođači i dužnici znaju da upravnik ima stalnu pravnu podršku, mnogi problemi se rešavaju brže i jednostavnije.
Upravnik dobija pravni savet kada mu je potreban, opomenu kada treba naplatiti dug, a po potrebi i predlog za izvršenje – bez dodatnog plaćanja svake pojedinačne pravne radnje.
Tako može da se bavi onim što je njegov pravi posao: da zgrada bude uredna, bezbedna i funkcionalna.
