U ovom tekstu ćemo obraditi temu sve popularnijeg vida investiranja, tzv. kvadrat po kvadrat, i ukazati na fundamentalne greške kako sa poslovne tako i sa pravne tačke gledišta .
Istina je, svuda oko nas niču nove zgrade, i zaista ne zna se koja je od koje lepša – e tu je početak problema. Suština investiranja je u novcu, a ne u izgledu. Novac ide tamo gde je sigurno a ne tamo gde je lepo.
Kao nastavak na već pomenutu zabludu treba dodati još nekoliko pogrešnih pretpostavki koje se često mogu čuti. Da cene nekretnina uvek rastu; da sve što se sagradi se i proda; da čuva vrednost. Posebno ćemo se baviti pogrešnim tvrdnjama vezanih za rizik.
Tek kada razrešimo osnovne dileme vezane za investicioni deo problema, osvrnućemo se i na pravne peripetije koje vas mogu zadesiti ukoliko se ipak odlučite na ovakav korak.
Investiranje u tzv. kvadrat po kvadrat formatu podrazumeva da jedan subjekat oko sebe okupi veliki broj ulagača sa relativno malo novca (koji kada se skupi na gomili uopšte nije mali) i taj novac zajedno ulože u neku nepokretnost koju vremenom rentiraju a možda u nekom koraku i prodaju. Novac od rente ili prodaje se isplaćuje svim ulagačima srazmerno njihovom ulogu. Zvuči dobro – ali samo za one koji o investiranju ne znaju gotovo ništa. Kada je ljudima nešto nepoznato, kao što su građevina ili kripto-valute, a čuli su da su neki na tome zaradili, a da pri tome ništa nisu radili, onda to nepoznato postaje mnogo više privlačno.
No, pre nego što pređemo na probleme vezane za ovakav format ulaganja, osvrnućemo se prvo na građevinu (kao investicionu kategoriju) i pojasniti gore navedene zablude.
Cene nekretnina uvek rastu. Nije tačno, one samo vrlo često prate inflaciju. Mnogi od nas su bili svedoci sloma finansijskog sistema 2008, pada cena nekretnina, i njihovih mirovanja sve do okvirno 2018. Da ne širimo dalje, cene nekretnina vrlo često samo drže korak sa inflacijom.
Sve sto se sagradi se i proda. Uglavnom, ali prodaja može da bude i na “doboš”. Sedamdesetih godina u Nju Jorku se toliko zidalo da u jednom momentu više nije imao ko da kupi tolike stanove. Prodalo se, ali po ceni manjoj od građevinske. Dakle, ako je cena izgradnje po kvadratu bila 1.000 USD, investitori su prodavali i za 900, ne bi li došli do nekih para. Ukoliko se investitor zaduži kod banke, sazida zgradu i ne proda stanove. Banka mu sve to lepo uzme i stavi na “doboš”. Istina, prodaće se.
Najluđa tvrdnja je da građevina čuva vrednost. Netačno. Za razliku od hartija od vrednosti, građevinu “jede” amortizacija; koristili je ili ne, morate da izdvojite 2,5% godišnje samo da bi ste održavali zgradu. Da ne spominjemo prorez na impovinu, kojekakve komunalije i ostale takse.
Najvažnije je to što vam prinos u ovom slučaju nikako neće biti adekvatan riziku kome ste izloženi, a problem je što mnogi nisu ni svesni opasnosti koje ih vrebaju. U Nemačkoj, godišnji prinos u građevinskoj branši iznosi oko 5% ali on je sustinski drugačiji od ovog modela. Tu se radi o fondovima, koji imaju na stotine zgrada; stanova, kancelarija, hotela, maloprodajnih objekata, bolnica, staračkih domova, proizvodnih hala, logističkih centara itd. Drugim rečima, on ima pa ima 5%, a ukoliko pak dođe do smaka sveta, on će imati 4,9% Drugim rečima, njima je rizik raspoređen na milione kvadrata .
U modelu kvadrat po kvadrat, vaš ukupan rizik je koncentrisan u jednoj zgradi i prinos je oko 8% kada je sve u najboljem redu. Par zakupaca otkaže, i eto vama 7%, pukne cev, poplavi zgradu i eto 6%, dosele se imigranti u komšiluk i eto gubitak.
Mi vam savetujemo da ukoliko imate viška novca uložite u jedan od tih nemačkih fondova, ali imajte u vidu da Nemačka služba za borbu protiv pranja novca proverava svaki cent.
Ukoliko se ipak odlučite za model kvadrat po kvadrat, ne budite lenji i dobro proverite da li pravni okviri odgovaraju vašim pretpostavkama. Postavite pitanja, ko odlučuje gde će se novac ulagati, u koju nepokretnost, ko kaže i na osnovu čega da je to najoptimalnije rešenje, da li ima dovoljno novca za završetak projekta, šta se dešava u slučaju da investitor započne zgradu a nema novca da je završi, ko ima kontrolu nad troškovima, čiji rođak ima eksluzivni ugovor o održavanju zgrade, da li će se zidati baš u skladu sa građevinskom dozvolom, ili će se neko polakomiti i “dozidati još malo”, šta u slučaju da takva zgrada ne može da se uknjiži?
Jako vodite računa na koji ste način stekli poverenje u nekoga! Poverenje suštinski odgovara na dva pitanja; 1. da li taj neko ima dobre namere; 2. mnogo važnije, da li je taj neko uopšte sposoban za obavljanje nekog zadatka. U praksi se češće dešava da ljudi imaju rezon: “fin čovek” i “znam mnoge koji posluju sa njim”.
Ni jedan od tih rezona ne odgovara na gore pomenuta pitanja, a naročito ne na ono drugo. Dalke, kada govorimo o investiranju u nekretnine (po bilo kom modelu) prvo papire na sto, i pravo kod advokata.
