Nasledili ste ili dobili stan, ali i suvlasnika – kako podeliti nekretninu?

Nasledili ste stan sa bratom, sestrom ili drugim rođakom. Ili ste dobili deo kuće na poklon, ali se ispostavilo da niste jedini vlasnik. U početku možda nema problema, ali šta ako jedan suvlasnik želi da proda nekretninu, a drugi odbija? Šta ako neko živi u stanu i ne želi da se iseli? I može li sud da naloži prodaju nekretnine čak i kada jedan od suvlasnika to ne želi?

Dobra vest je da niko ne mora zauvek da ostane suvlasnik nekretnine protiv svoje volje. Ako dogovor nije moguć, svaki suvlasnik, po pravilu, može da zahteva deobu. Međutim, način na koji će se imovina podeliti zavisi od vrste nekretnine, veličine suvlasničkih udela i mogućnosti fizičke podele.

1. Šta znači kada ste suvlasnik stana ili kuće?

Kada više osoba poseduje istu nekretninu, a svakom pripada određeni udeo, postoji susvojina.

Na primer, ako ste od roditelja nasledili stan zajedno sa bratom i svakome pripada po polovina, vi niste vlasnik jedne sobe, a brat druge. Obojica ste vlasnici idealnih delova celog stana.

To praktično znači da svaki suvlasnik ima pravo da koristi nekretninu u skladu sa svojim udelom, ali tako da ne povređuje prava ostalih suvlasnika.

Ako u katastru nije drugačije određeno, odnosno ako udeli nisu utvrđeni, zakon polazi od pretpostavke da su suvlasnički delovi jednaki.

Problem nastaje kada suvlasnici imaju različite planove. Jedan želi da proda stan, drugi želi da ga zadrži. Jedan bi da izda kuću, drugi se tome protivi. Ponekad se spor vodi i oko toga ko sme da koristi nekretninu i ko treba da plaća troškove održavanja.

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa uređuje prava suvlasnika i mogućnost deobe. Pročitajte član 16. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

2. Može li jedan suvlasnik da zahteva deobu ako drugi ne pristaje?

Da. Prema članu 16. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, suvlasnik ima pravo da u svako vreme zahteva deobu stvari, uz zakonske izuzetke. To pravo ne zastareva.

Zato drugi suvlasnik, samo time što odbija dogovor, po pravilu ne može trajno da spreči deobu.

Zamislimo da ste nasledili kuću sa sestrom. Vama je potreban novac i želite da prodate svoj deo, dok sestra želi da kuća ostane u porodici. Ako ne možete da postignete dogovor, možete pokrenuti postupak za deobu.

To, međutim, ne znači da možete zahtevati da sud automatski naloži prodaju kuće. Sud će razmotriti da li je moguća fizička deoba ili postoje uslovi za deobu prodajom.

Važno je razlikovati dve situacije:

• Želite da prodate samo svoj suvlasnički udeo. U načelu, suvlasnik može raspolagati svojim udelom, uz poštovanje eventualnog zakonskog prava preče kupovine.
• Želite da se podeli cela nekretnina. Ako nema sporazuma, možete tražiti sudsku deobu, a sud odlučuje o načinu podele prema zakonu.

Pre nego što pokrenete postupak, korisno je proveriti da li bi drugi suvlasnik otkupio vaš udeo ili biste mogli zajedno da prodate celu nekretninu. Takvo rešenje može biti jednostavnije od sudske deobe.

3. Kako se deli nekretnina: fizička deoba ili prodaja?

Postoje dva osnovna načina deobe: fizička deoba i deoba prodajom.

Fizička deoba nekretnine

Fizička deoba znači da se nekretnina podeli na zasebne celine koje mogu samostalno da se koriste, uz poštovanje prava svakog suvlasnika i važećih propisa.

Na primer, ako više osoba poseduje parcelu, moguće je da se ona podeli na posebne parcele, pod uslovom da to dozvoljavaju propisi o planiranju, izgradnji i parcelaciji.

Kod kuće sa više stambenih jedinica može se razmatrati da pojedine celine pripadnu različitim suvlasnicima, ako su za to ispunjeni tehnički i pravni uslovi.

Međutim, običan stan se najčešće ne može fizički podeliti tako da svaki suvlasnik dobije svoju samostalnu nekretninu. Ne možete jednostavno podeliti stan od 60 kvadratnih metara na dva dela i pretpostaviti da će svaki deo automatski postati zasebna stambena jedinica.

Fizička deoba mora biti pravno i tehnički moguća. Nije dovoljno samo povući zamišljenu liniju kroz nekretninu.

Deoba prodajom nekretnine

Ako fizička deoba nije moguća ili bi dovela do znatnog smanjenja vrednosti nekretnine, sud može odrediti da se nekretnina proda, a dobijeni novac podeli među suvlasnicima srazmerno njihovim udelima.

Ovakva deoba naziva se civilna deoba.

Na primer, ako dve osobe naslede stan od 80.000 evra, a svako ima polovinu, moguće je da stan bude prodat, a da svakome pripadne odgovarajući deo novca, nakon troškova koji se odnose na prodaju i postupak.

Ako stan ne može smisleno da se podeli na zasebne jedinice, sud može odrediti prodaju i kada jedan od suvlasnika želi da ga zadrži.

Važno: sud ne određuje prodaju samo zato što se suvlasnici ne slažu. Prvo se razmatra mogućnost fizičke deobe, a prodaja dolazi u obzir kada su ispunjeni zakonski uslovi.

4. Da li je bolje da sami prodate stan nego da čekate sudsku prodaju?

U mnogim slučajevima jeste.

Ako su svi suvlasnici saglasni da prodaju celu nekretninu, mogu sami pronaći kupca i dogovoriti cenu. Tako imaju veću kontrolu nad procesom i mogućnost da postignu tržišnu cenu.

Kod sudske deobe prodajom, prodaja se sprovodi u izvršnom postupku prema pravilima koja važe za takvu prodaju. Ishod zavisi od konkretnih okolnosti i ne treba pretpostaviti da će cena biti ista kao ona koju bi suvlasnici mogli da postignu dobrovoljnom prodajom.

Zamislimo da ste sa bratom nasledili stan. Vi želite da dobijete novac, a on želi da ostane u stanu.

Pre pokretanja postupka možete pokušati da postignete jedan od sledećih dogovora:

• brat otkupljuje vaš udeo
• vi otkupljujete bratov udeo
• obojica prodajete stan i delite novac
• dogovarate se o korišćenju i eventualnom izdavanju stana, ako želite da zadržite suvlasništvo

Ako jedan suvlasnik otkupljuje udeo drugog, važno je da se dogovore o vrednosti nekretnine, roku isplate i načinu pravnog sprovođenja dogovora.

Ako se prodaje cela nekretnina, potrebna je saglasnost svih suvlasnika koji raspolažu svojim udelima u toj prodaji.

Kod prodaje samo suvlasničkog udela trećem licu, treba proveriti da li postoji zakonsko pravo preče kupovine i kako se ono ostvaruje u konkretnom slučaju.

5. Kako izgleda sudski postupak za deobu nekretnine?

Ako dogovor nije moguć, svaki suvlasnik može pokrenuti vanparnični postupak za deobu zajedničke stvari ili imovine.

Postupak se pokreće predlogom sudu, a ne tužbom. Predlog mora da obuhvati sve suvlasnike i da sadrži podatke o nekretnini, suvlasničkim udelima i drugim licima koja na njoj imaju određena stvarna prava.

Za nekretninu se prilažu odgovarajući dokazi o vlasništvu i podaci potrebni za njenu identifikaciju.

Sud razmatra da li je deoba moguća i na koji način treba da se sprovede.

Ako je među suvlasnicima sporno samo kako nekretninu treba podeliti, sud odlučuje u okviru postupka deobe. Međutim, ako se pojavi spor o tome ko je vlasnik, koliki je udeo nekog suvlasnika ili da li određena imovina uopšte ulazi u zajedničku imovinu, sud može prekinuti vanparnični postupak i uputiti učesnika da to pitanje reši u parnici.

To je važno zato što spor oko vlasništva može znatno produžiti ceo proces.

Postupak je uređen Zakonom o vanparničnom postupku, naročito članovima 148–154, koji uređuju deobu zajedničkih stvari i imovine.

6. Ko plaća troškove postupka za deobu?

Troškovi zavise od okolnosti konkretnog postupka.

Mogu obuhvatiti sudske takse, troškove advokata, veštačenja i druge izdatke potrebne za utvrđivanje vrednosti ili mogućnosti podele nekretnine.

Ako je potrebno građevinsko ili geodetsko veštačenje, ono može biti posebno važno za procenu da li je fizička deoba moguća i kako bi se sprovela.

Ne treba unapred pretpostaviti da će sve troškove snositi suvlasnik koji je odbijao dogovor. Deoba nije obična parnica u kojoj se po automatizmu primenjuje pravilo da strana koja izgubi plaća troškove druge strane. O troškovima se odlučuje prema pravilima postupka i konkretnim okolnostima.

Pre pokretanja postupka korisno je zatražiti procenu mogućih troškova i uporediti ih sa vrednošću udela koji želite da izdvojite.

7. Šta ako jedan suvlasnik koristi celu nekretninu, a drugi ne može da je koristi?

Čest problem nastaje kada jedan suvlasnik živi u stanu, dok drugi ne može da ga koristi ili dobije ključ.

Suvlasništvo samo po sebi ne znači da jedan suvlasnik može drugog potpuno isključiti iz korišćenja nekretnine.

Svaki suvlasnik ima pravo da stvar drži i koristi u skladu sa svojim udelom, uz obavezu da ne povređuje prava ostalih. Ako dogovor nije moguć, može se postaviti pitanje sudskog uređenja načina korišćenja.

U zavisnosti od okolnosti, može se otvoriti i pitanje naknade za korišćenje nekretnine, ali takva naknada ne pripada automatski u svakom slučaju. Važni su način korišćenja, ponašanje suvlasnika, postojanje zahteva za korišćenje i ostale relevantne činjenice.

Zato treba odvojeno razmotriti dva pitanja: kako urediti korišćenje nekretnine dok suvlasništvo traje i kako konačno okončati suvlasničku zajednicu.

8. Možete li sprečiti probleme već tokom ostavinskog postupka?

Ako je nekretnina predmet nasleđivanja, korisno je razmišljati o načinu podele već tokom ostavinskog postupka.

Kada više naslednika nasleđuje istu nekretninu, može se dogoditi da svaki dobije idealni deo celog stana ili kuće. To kasnije može stvoriti probleme ako naslednici imaju različite planove.

U zavisnosti od okolnosti i zakonskih uslova, naslednici mogu pokušati da postignu sporazum o deobi zaostavštine, tako da pojedini naslednik dobije određenu stvar ili nekretninu, uz odgovarajuće izjednačenje drugih naslednika ako je potrebno.

Na primer, umesto da brat i sestra naslede po polovinu dva stana, moguće je razmotriti dogovor po kojem jedan dobija prvi stan, a drugi drugi stan, uz eventualnu doplatu razlike u vrednosti.

Takav dogovor mora biti pravno pravilno uređen i ne treba pretpostaviti da je svako rešenje moguće u svakoj fazi ostavinskog postupka.

Više o postupku nasleđivanja pročitajte u tekstu Ostavinski postupak, a o troškovima u članku Koliko košta ostavina kod notara?

Ako je nekretnina stečena tokom braka, treba posebno razmotriti pravila o bračnoj tekovini. Više o tome pročitajte u tekstu Podela imovine stečene u braku.

Zaključak: suvlasništvo ne mora da traje zauvek

Ako ste nasledili ili dobili deo stana, kuće ili parcele, ne znači da morate zauvek ostati u suvlasničkom odnosu sa osobom sa kojom ne možete da se dogovorite.

Prvi korak je pokušaj sporazuma: otkup udela, zajednička prodaja ili drugi način podele koji odgovara svim suvlasnicima.

Ako dogovor nije moguć, možete tražiti sudsku deobu. Sud će razmotriti da li je fizička podela moguća ili je potrebno prodati nekretninu i podeliti dobijeni novac.

Pre nego što pokrenete postupak, proverite vlasničke udele, prikupite dokumentaciju i procenite troškove. U nekim slučajevima dogovor može biti brži i finansijski povoljniji od dugotrajnog spora.

Tekst je informativnog karaktera. Mogućnost i način deobe zavise od pravnog statusa nekretnine, suvlasničkih udela, dokumentacije i drugih okolnosti konkretnog slučaja.

Često postavljana pitanja

Može li jedan suvlasnik da spreči deobu nekretnine?

Po pravilu, ne može trajno da je spreči samo odbijanjem dogovora. Svaki suvlasnik ima pravo da zahteva deobu, uz zakonske izuzetke.

Može li sud da naredi prodaju stana ako jedan suvlasnik želi da ga zadrži?

Može ako fizička deoba nije moguća ili bi dovela do znatnog smanjenja vrednosti nekretnine, u skladu sa zakonom.

Da li mogu da prodam samo svoj deo stana?

U načelu možete raspolagati svojim suvlasničkim udelom, ali treba proveriti da li u konkretnom slučaju postoji zakonsko pravo preče kupovine i koje formalnosti treba ispuniti.

Da li sudska deoba znači da će stan biti prodat po tržišnoj ceni?

Ne postoji garancija da će prodajna cena odgovarati očekivanoj tržišnoj ceni. Zato vredi razmotriti sporazumnu prodaju pre pokretanja postupka.

Šta ako jedan suvlasnik živi u stanu i ne dozvoljava drugom da ga koristi?

Suvlasnik ima pravo da koristi stvar u skladu sa svojim udelom. Ako dogovor nije moguć, može se razmotriti sudsko uređenje korišćenja, a u zavisnosti od okolnosti i zahtev za naknadu za korišćenje.