Zemljište za kvadrate – lepo zvuči, a kako je u praksi?

Vlasnik ste zemljišta i investitor vam nudi stanove ili poslovni prostor u zamenu za parcelu? Ovakav dogovor može biti isplativiji od neposredne prodaje zemljišta, ali nosi i ozbiljne pravne i finansijske rizike.

U praksi se često dešava da vlasnik ustupi zemljište investitoru, koji na njemu izgradi stambeni ili poslovni objekat, a zatim vlasniku zemljišta preda unapred dogovoreni broj kvadrata. Na taj način vlasnik može ostvariti veću vrednost nego prodajom parcele, dok investitor ne mora odmah da izdvoji novac za kupovinu zemljišta.

Međutim, najvažnije pitanje nije samo koliko kvadrata vlasnik zemljišta dobija, već kako je zaštićen ako investitor ne završi izgradnju ili ne ispuni svoje obaveze.

U nastavku ćemo objasniti kako funkcioniše ugovor o razmeni nepokretnosti, koje rizike treba uzeti u obzir i kako se vlasnik zemljišta može dodatno zaštititi.

Ugovor o razmeni nepokretnosti – kako funkcioniše?

Jedan od mogućih pravnih modela za realizaciju ovakvog posla jeste ugovor o razmeni nepokretnosti.

Članom 552. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da se ugovorom o razmeni svaka ugovorna strana obavezuje da drugoj prenese svojinu na određenoj stvari i preda joj je. Prema članu 553, na prava i obaveze ugovornih strana primenjuju se pravila koja važe za ugovor o prodaji, u meri u kojoj odgovaraju prirodi razmene.

Zakonski tekst možete pročitati u Zakonu o obligacionim odnosima.

Pojednostavljeno, vlasnik zemljišta i investitor mogu ugovoriti da vlasnik prenese zemljište na investitora, a da se investitor obaveže da mu nakon izgradnje preda određene stanove ili poslovne prostore.

Ugovorom treba precizno odrediti broj i površinu budućih nekretnina, njihove karakteristike, rokove i način prenosa prava svojine.

Ovakav model može odgovarati obema stranama, ali postoji važna razlika u njihovom položaju: investitor nakon prenosa stiče zemljište, dok vlasnik zemljišta očekuje da svoju protivčinidbu dobije tek nakon izgradnje.

Zbog toga je posebno važno unapred urediti šta se dešava ako investitor ne ispuni preuzete obaveze.

Šta ako investitor ne završi objekat?

Zamislimo da vlasnik prenese zemljište na investitora, a investitor započne izgradnju, ali zbog finansijskih problema, loše procene troškova ili drugih razloga ne završi objekat u ugovorenom roku.

Vlasnik zemljišta tada može da se nađe u ozbiljnom problemu: zemljište više nije u njegovoj svojini, a stanovi koje je trebalo da dobije nisu izgrađeni ili mu nisu predati.

U zavisnosti od ugovora i okolnosti konkretnog slučaja, vlasnik može imati pravo da zahteva ispunjenje ugovora ili da, pod zakonskim uslovima, raskine ugovor i zahteva naknadu štete.

Ipak, važno je razumeti da raskid ugovora ne znači automatski da će zemljište bez daljih postupaka biti vraćeno u vlasništvo prethodnog vlasnika. Ako je u međuvremenu došlo do upisa drugih prava, zasnivanja hipoteke ili drugih pravnih promena, položaj može biti znatno složeniji.

Zato je mnogo bolje predvideti odgovarajuće mehanizme zaštite pre nego što zemljište bude preneto na investitora.

Kako vlasnik zemljišta može da se zaštiti?

Postoji više načina da se ugovorom smanji rizik, ali nijedna pojedinačna mera ne predstavlja univerzalnu garanciju da će projekat biti završen.

1. Ugovorna kazna za kašnjenje

Ugovorom se može predvideti ugovorna kazna za slučaj da investitor ne ispuni određene nenovčane obaveze u ugovorenom roku, poput završetka radova ili predaje nekretnina.

Ovakva odredba može predstavljati dodatni pritisak na investitora da poštuje rokove i vlasniku pružiti osnov za ostvarivanje ugovorenog potraživanja.

Međutim, ugovorna kazna sama po sebi ne garantuje završetak izgradnje. Ako investitor nema imovinu iz koje se potraživanje može naplatiti, ni ugovorena kazna ne mora doneti očekivanu zaštitu. Njena dopuštenost, visina i posledice zavise od zakonskih pravila i sadržine ugovora.

2. Odgovarajuće obezbeđenje prava na budućem objektu

Ugovorom treba urediti način na koji se štiti pravo vlasnika zemljišta da stekne dogovorene stanove ili poslovne prostore.

U zavisnosti od faze projekta i pravnog modela, mogu se razmatrati odgovarajuća prava, upisi ili zabeležbe u katastru, kao i drugi instrumenti obezbeđenja.

Važno je, međutim, da se ne pretpostavi da svaka ugovorna odredba može biti upisana u katastar ili da svaki upis automatski garantuje vlasništvo na budućem stanu. Potrebno je proveriti koja je konkretna pravna zaštita dopuštena i kako se sprovodi u datoj situaciji.

3. Hipoteka na drugoj nepokretnosti

Jedan od načina obezbeđenja može biti hipoteka na drugoj nepokretnosti koja je u vlasništvu investitora, pod uslovom da su ispunjeni zakonski uslovi za njeno zasnivanje i da je pravilno upisana.

Na taj način vlasnik zemljišta može dobiti dodatno obezbeđenje za određene obaveze investitora.

Ipak, vrednost nepokretnosti, postojeći tereti i prvenstveni red hipoteke imaju veliki značaj. Ako je nepokretnost već opterećena drugim hipotekama, njena realna vrednost kao obezbeđenja može biti znatno manja nego što se na prvi pogled čini.

4. Depozit ili drugo finansijsko obezbeđenje

U zavisnosti od dogovora, moguće je razmotriti namenski depozit, bankarsku garanciju ili drugi odgovarajući instrument obezbeđenja.

Prednost ovakvih rešenja jeste što se pod određenim uslovima mogu obezbediti sredstva za slučaj da investitor ne ispuni obaveze. Međutim, potrebno je precizno definisati uslove aktiviranja garancije ili isplate sredstava, kao i trajanje i obim obezbeđenja.

Prilikom izbora instrumenta treba voditi računa o njegovoj pravnoj sprovodivosti, troškovima i tome da li zaista pokriva rizike koji su najvažniji vlasniku zemljišta.

Šta ako investitor finansira izgradnju bankarskim kreditom?

U praksi investitor može finansirati izgradnju sopstvenim sredstvima, kreditom ili kombinacijom različitih izvora finansiranja.

Ako se projekat finansira bankarskim kreditom, banka može zahtevati hipoteku na zemljištu i, kada se steknu odgovarajući uslovi, na objektu u izgradnji.

To je naročito važno ako je vlasnik zemljišta prethodno preneo svojinu na investitora. U takvoj situaciji investitor, kao vlasnik, može pod zakonskim uslovima da optereti nepokretnost, dok vlasnik zemljišta istovremeno očekuje da po završetku izgradnje dobije dogovorene kvadrate.

Činjenica da banka finansira projekat može biti pozitivan signal, ali ne znači automatski da je vlasnik zemljišta zaštićen.

Ako projekat ne bude završen, banka može, u skladu sa ugovorima i pravilima o obezbeđenju potraživanja, pokrenuti naplatu iz hipotekovane nepokretnosti. U zavisnosti od prvenstvenog reda prava i vrednosti zemljišta i izgrađenog objekta, vlasniku zemljišta može biti teško da ostvari svoja potraživanja.

Zbog toga pre potpisivanja ugovora treba proveriti da li investitor planira da se zaduži, koje će nepokretnosti biti opterećene, pod kojim uslovima i kakav je položaj vlasnika zemljišta u odnosu na banku.

Ovo pitanje ne treba ostaviti za trenutak kada investitor već zatraži saglasnost za kredit ili kada se hipoteka pojavi u katastru.

Da li vlasnik zemljišta može da bude investitor, a druga strana finansijer?

U određenim okolnostima moguće je razmotriti drugačiji model: da vlasnik zemljišta zadrži svojinu i bude investitor, dok drugo lice finansira izgradnju i preuzima ugovorene obaveze u svojstvu finansijera.

Zakon o planiranju i izgradnji uređuje položaj finansijera, između ostalog u članu 135a. Pod zakonskim uslovima, građevinska dozvola može glasiti i na investitora i na finansijera, ako je uz zahtev priložen odgovarajući ugovor i investitor se saglasio da finansijer bude nosilac prava i obaveza iz građevinske dozvole.

Važeći tekst odredbe može se pronaći u Zakonu o planiranju i izgradnji – član 135a.

Ovakav model može omogućiti da vlasnik zemljišta zadrži svoj položaj vlasnika, dok finansijer ulaže sredstva i učestvuje u realizaciji projekta u okviru ugovorenih i zakonskih ovlašćenja.

Međutim, to ne znači da je ovakav model uvek jednostavniji ili sigurniji. Potrebno je urediti finansiranje, odlučivanje o izgradnji, odgovornost za radove, raspodelu budućih kvadrata, pribavljanje potrebnih dozvola i način na koji će finansijer ostvariti ugovorenu naknadu.

Posebno je važno da se unapred utvrdi pravni osnov po kojem će finansijer, ako je tako dogovoreno, steći pravo svojine na delu objekta. Sam status finansijera u građevinskoj dozvoli ne znači automatsko sticanje svojine na izgrađenoj nepokretnosti.

Ovaj model zato treba posmatrati kao jednu od mogućnosti, a ne kao univerzalno rešenje za svaki projekat.

Više o ovom pristupu i mogućim prednostima i nedostacima pročitajte u tekstu Kvadrati za zemljište – zajednička izgradnja.

Kakav je poreski tretman zamene zemljišta za kvadrate?

Poreske posledice predstavljaju još jedan važan deo ugovaranja.

Ugovor o razmeni može imati različite poreske posledice u zavisnosti od toga ko su ugovorne strane, šta se prenosi, da li su učesnici obveznici PDV-a, da li postoje uslovi za poresko oslobođenje i kako je posao stvarno strukturiran.

Zbog toga nije dovoljno zaključiti da je razmena nepokretnosti uvek skuplja ili da je zajednička izgradnja uvek poreski povoljnija. Takve procene zahtevaju analizu konkretnog posla i važećih propisa.

Pre zaključenja ugovora korisno je da se uporede mogući modeli saradnje i njihove pravne i poreske posledice. Naknadna promena strukture posla može biti komplikovana, skupa ili neizvodljiva.

Zaključak: zemljište za kvadrate može biti dobar posao, ali ugovor je presudan

Zamena zemljišta za kvadrate može biti dobar poslovni aranžman i za vlasnika zemljišta i za investitora. Ipak, potencijalno veća vrednost budućih stanova dolazi uz rizike koje ne treba potceniti.

Vlasnik zemljišta treba da razume kada prenosi svojinu, koje obaveze preuzima investitor, kako se štiti pravo na buduće nekretnine i šta se događa ako projekat ne bude završen. Posebnu pažnju treba posvetiti finansiranju izgradnje i mogućim hipotekama.

Najbolji trenutak za zaštitu vaših interesa jeste pre potpisivanja ugovora i prenosa zemljišta, a ne kada izgradnja već kasni.

Ako razmatrate ovakav aranžman, pravna analiza ugovora i planiranog modela saradnje može pomoći da pre donošenja odluke sagledate rizike i izaberete odgovarajuću zaštitu svojih prava.