Pametan potez ili usporavanje posla
Kao sto smo pisali u jednom od prethodnih tekstova, nekim čudom, u našoj državi, kako stambeni tako poslovni i industrijski objekti niču kao pečurke posle kiše.
S tim u vezi, često se dešava da jedna strana poseduje zemljište, a druga strana bi trebalo da poseduje znanje I iskustvo, kao i sredstva neophodna da se objekat izgradi, I na kraju izvrši raspodela tako dobijenih kvadrata po unapred dogovoroj razmeri.
Kada takva lica dodju u vezu, postavlja se pitanje adekvatnog modela za uredjenje njihove saradnje. Drugim rečima, koji je pravni posao najpovoljniji po obe strane – kako sa aspekta obezbedjenja investicije tako I sa perspektive takvog posla u odnosu prema trecim licima, a posebno njegovog tretmana sa stanovišta poreskih zakona.
U prethodnom tekstu (Sveto – stavi link na prethodni tekst) smo razmatrali ugovor o razmeni, kao jedan od mogućih modela saradnje, koji ako se pravilno primeni, u dobroj meri štiti vlasnika zemljista od potencijalnih problema koje izazove investitor.
Ko je investitor i čije “ime” stoji na gradjevinskoj dozvoli?
Ugovor o zajedničkoj izgradnji je ugovor kojim se dva ili više lica ( investitori) uzajamno obavezuju da na zemljištu (na kojem imaju imovinsko pravo) zajednički izgrade objekat, odnosno finansiraju izgradnju, i utvrđuju svojinske udele na budućem objektu. Dakle, lice koje je vlasnik zemljišta i lice koje se obavezuje da objekat sagradi, biće upisani kao investitori na gradjevinskoj dozvoli. Da bi se lice koje će finansirati izgradnju objekta upisalo kao investitor u gradjevinsku dozvolu neophodno je da na zemljištu, na kome će nastati objekat, ima pravo zakupa ili pravo susvojine sa saglasnošću za gradnju, te se paraleleno sa zaključenjem ugovora o zajedničkoj gradnji upisuje i pravo svojine u odredjenom udelu na zemljištu.
Kvalitet, rokovi, troskovi, i obavezna saglasnost partnera
Najčešće, lice koje će finansirati i kontrolisati izgradnju objekta kao investitor na sebe preuzima sve obaveze vezane za garancije kvaliteta objekta, i prema suinvestitoru ( tj. licu koje je dalo zemljište) i prema potencijalnim kupcima.
Ovakvi ugovori najčešće podrazumevaju ugovaranje gradnje po sistemu „ključ u ruke“, a koji predstavlja standard – kompletan objekat u potpunosti izgradjen sa svim propratnim unutrašnjim radovima uradjenim, spreman za useljenje, a ako je tako precizirano, podrazumeva i izradu projekata i pribavljanje sve neophodne dokumentacije.
Ovakav vid ugovoranja zahteva apsolutnu saglasnost prilikom gradnje objekta izmedju suvlasnika upisanih na zemljištu, jer zajedno odlučuju o sudbini zemljišta, kao i objekta. U praksi često jedan investitor ( onaj koji je dao zemljište za izgradnju) ovlašćuje drugog investitora da se može saglasiti sa radnjama i dokumentima koje su neohpodni za dovršetak izgradnje objekta i pribavljanje upotrebne dozvole.
Bez upotrebne dozvole, to je samo gomila šuta
Upotrebna dozvola se pribavlja po završetku izgradnje objekta. Dakle, ako zgrada ima upotrebnu dozvolu, to znači da je ona izgrađena po propisima, da poseduje opremu koja je proverena i funkcionalna, kao i da poseduje sve saglasnosti nadležnih organa da su građevinski radovi, vodovod i kanalizacija, elektroinstalacije i sve ostalo izvedeni na dozvoljen način i prošli su sva neophodna testiranja. To je jako važno zbog prodaje, prvenstveno zato sto treće (nezavisno lice – drzavni organ) daje svoju saglasnost i samim tim uliva kupcu poverenje u kvalitet. Takodje, ukoliko se stan kupuje u sivoj fazi, ni jedna banka neće dati kredit za kupovinu “cementa i cigala”. Drugim recima, bez upotrebne dozvole završena zgrada koja ne ispunjava kriterijume za njeno dobijanje – ma koliko kvalitetno bila izgradjena – ona tehnicki predstavlja samo gomilu gradjevinskog materijala. Napominjemo da je u novijoj praksi banka počela davati kredite na objekte koji još nisu pribavili gradjevinsku dozvolu, ali tek pošto predje 80% završenosti objekta. Razlog ovakvom ustupku je upravo to što su izuzetno male šanse da investitor napravi izmene na objektu, kada predje zadati procenat, na način koji bi onemogućio da se kasnije pribavi upotrebna dozvola.
Prednosti i mane ovog modela
Na prvi pogled moze se reći da ovakav model ima povoljniji poreski teretman od ugovora o razmeni (Sveto stavi link na prvi tekst) jer investitori plaćaju iskljucivo porez na dobit, i u odredjenim slucajevima podlezu povracaju PDV-a.
Kod ugovora o razmeni jeste porez veći, ali je i sigurnost vlasnika zemljista značajno veća.
No, pustimo porez po strani; poreznici dolaze na kraju, kada je projekat gotov, da uzmu svoj deo kolaca. Gradjevina nije nimalo naivna stvar, i sa sobom nosi mnoge rizike. Ono sto je najveća prednost, a ujedno i mana ovog modela jeste što zakon daje poprilicnu slobodu stranama da se dogovore oko svega, propisuje da mora postojati saglasnost svih strana, ali isto tako ne daje precizna rešenja kako se problemi resavaju ukoliko dodje do nekog od njih.
Ukoliko su svi ugovorači saglasni, i to duž celog projekta, i projekat se završi kako je planiran, onda se to može smatrati izuzetno dobrim poduhvatom. Treba istaći da od same ideje, do pronalaženja zemljišta, projektovanja, dobijanja gradjevinske dozvole, izgradnje, nadzora, uknjižbe, i pribavljanja upotrebne dozvole mogu da prodju i godine, a da se situacija na tržistu konstantno menja. Te, ako se medjusobni odnosi (saglasnosti) ne definišu unapred, pravilnim redosledom, i na adekvatan način može doci do velikih zastoja u gradnji i do spora pred sudom.
Bez obzira koliko se nepokretnosti u odredjenom periodu dobro prodavale, broj kupaca je uvek ograničen, a konkurencija to zna vešto da iskoristi.
Ukoliko se pak uzme novac od kupaca u sivoj fazi, ili ako se podigne kredit kod banke, a tek onda neka od strana ne da svoju saglasnost, tu onda kreću pravi problemi.
Uloženi novac je izgubljen, a o uloženom vremenu, trudu, propuštenim poslovnim prilikama, i nakaradnim medjuljudskim odnosima koji onda neminovno nastaju, ne treba trositi mnogo reci.
Zaključak
Iako su pravo i ekonomija dve potpuno odvojene naučne discipline, u praksi, pravo uvek služi kao potpora ekonomiji. Nikako drugačije.
Drugim rečima, strane (vlasnici zemljista, investitori, finansijeri, sufinansijeri,itd.) prvo treba da se dogovore sta tačno hoće. Preciznije, koliko su svoje sigurnosti spremni da se odreknu, zarad zajednickog, potencijalno uspešnog, budućeg projekta. Kada se slože oko svega tek onda treba da konsultuju stručnjake koji to znaju da pravno formalno sprovedu u delo. U suprotnom, vrlo je izvesno da će se dogoditi neki od problema o kojima smo govorili.
