Deoba zajedničke parcele – šta ako nema dogovora?

Kada više osoba poseduje istu parcelu, dogovor o njenom korišćenju, prodaji ili podeli nije uvek jednostavan. Problemi su naročito česti kada je parcela nasleđena, kada suvlasnici imaju različite planove ili kada njihovi međusobni odnosi nisu dobri.

Šta možete da uradite ako želite da podelite zajedničku parcelu, ali ostali suvlasnici ne pristaju na dogovor?

Suvlasnik, po pravilu, ima pravo da zahteva deobu zajedničke nepokretnosti i kada ostali suvlasnici nisu saglasni. Ako dogovor nije moguć, o načinu deobe može da odluči sud u vanparničnom postupku. Ipak, način podele zavisi od konkretnih okolnosti, mogućnosti fizičke deobe i važećih propisa.

Šta znači biti suvlasnik zajedničke parcele?

Kada je više osoba upisano kao suvlasnici jedne parcele, svako od njih ima određeni idealni deo nepokretnosti. Na primer, ako dve osobe imaju po jednu polovinu parcele, to ne znači automatski da je jedna vlasnik leve, a druga desne polovine zemljišta.

Svaki suvlasnik ima udeo u celoj parceli, a ne nužno pravo svojine na tačno određenom delu zemljišta na terenu.

Ovakva situacija često nastaje nakon nasleđivanja, kada više naslednika stekne suvlasničke udele na istoj nepokretnosti. Može nastati i na osnovu ugovora ili drugog pravnog osnova.

Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, član 16, suvlasnik, pod zakonskim uslovima, može da zahteva deobu stvari, a ako suvlasnici ne postignu sporazum o načinu deobe, odlučuje sud.

Kako se deli zajednička parcela ako postoji dogovor?

Ako se svi suvlasnici slažu oko načina podele, deoba se može sprovesti sporazumno, uz ispunjenje potrebnih pravnih, urbanističkih i katastarskih uslova.

U zavisnosti od situacije, biće potrebno pripremiti odgovarajući ugovor, geodetsku dokumentaciju i sprovesti odgovarajuće postupke pred nadležnim organima.

Nije dovoljno samo da se suvlasnici dogovore da će svako koristiti određeni deo zemljišta. Ako žele da umesto idealnih udela postanu vlasnici zasebnih parcela, moraju se ispuniti uslovi za formalnu deobu i upis novog stanja u katastar.

Kod zemljišta koje je namenjeno gradnji posebno je važno proveriti uslove za formiranje novih parcela prema Zakonu o planiranju i izgradnji. Mogućnost podele zavisi od konkretne parcele i važećih planskih i urbanističkih pravila.

Šta ako nema dogovora između suvlasnika?

Ako jedan ili više suvlasnika ne pristaju na deobu ili ne mogu da se dogovore o načinu podele, svaki suvlasnik, po pravilu, može da pokrene postupak sudske deobe.

Postupak se vodi u vanparničnom postupku pred nadležnim sudom. Prema Zakonu o vanparničnom postupku, članovi 148–154, postupak može da pokrene svaki zajedničar, a predlog mora da obuhvati sve zajedničare i da sadrži potrebne podatke o nepokretnosti i njihovim udelima.

Sud poziva učesnike postupka i razmatra mogućnosti deobe. Ako ne postignu sporazum, sud izvodi potrebne dokaze, a kada je to neophodno, može da odredi i veštačenje. Na osnovu utvrđenih činjenica odlučuje o načinu deobe.

Dakle, odbijanje jednog suvlasnika da pristane na deobu samo po sebi ne znači da drugi mora trajno da ostane u suvlasničkoj zajednici.

Ipak, važno je razlikovati neslaganje oko načina podele od spora o tome ko je vlasnik, koliki je nečiji udeo ili koja prava postoje na parceli. Ako postoji spor o pravu svojine ili suvlasničkim udelima, sud može prekinuti vanparnični postupak i uputiti učesnika da to pitanje reši u parničnom postupku.

Da li sud može fizički da podeli parcelu?

Fizička deoba podrazumeva da se postojeća parcela podeli na dve ili više zasebnih parcela, tako da suvlasnici dobiju odgovarajuće delove u skladu sa svojim pravima.

Međutim, fizička podela nije moguća u svakoj situaciji. Mogućnost podele zavisi, između ostalog, od veličine i oblika zemljišta, pristupa parcelama, važećih planskih i urbanističkih uslova i drugih zakonskih ograničenja.

Zbog toga se ne može unapred garantovati da će svaki suvlasnik dobiti zasebnu parcelu samo zato što ima određeni procenat vlasništva.

Ako je fizička deoba moguća, sud odlučuje o načinu podele uzimajući u obzir prava i opravdane interese suvlasnika. Za sprovođenje podele mogu biti potrebni geodetski radovi i odgovarajuća dokumentacija.

Šta ako parcela ne može fizički da se podeli?

Ako fizička deoba nije moguća ili bi dovela do znatnog smanjenja vrednosti nepokretnosti, sud može odlučiti da se deoba sprovede prodajom stvari i podelom dobijenog novca među suvlasnicima, u skladu sa njihovim udelima i odlukom suda.

To znači da sudska deoba ne mora uvek da se završi tako što svaki suvlasnik dobije svoj deo zemljišta. U zavisnosti od okolnosti, rezultat može biti i prestanak suvlasništva putem prodaje nepokretnosti.

Ova mogućnost proizlazi iz člana 16. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Sud, međutim, odlučuje na osnovu konkretnih činjenica i zakonskih uslova, a ne automatski čim se jedan suvlasnik usprotivi fizičkoj podeli.

Da li je moguće samo dogovoriti ko će koristiti koji deo parcele?

Ponekad suvlasnici ne žele da podele parcelu na zasebne nepokretnosti, već samo da urede ko će koristiti koji deo zemljišta.

To nije isto što i formalna deoba. Dogovor o načinu korišćenja može da uredi odnose između suvlasnika, ali sam po sebi ne znači da je svaki od njih postao isključivi vlasnik fizički određenog dela parcele.

Ako dogovor nije moguć, sud u odgovarajućem postupku može odlučivati i o uređenju načina korišćenja zajedničke stvari. Takav postupak treba razlikovati od postupka u kojem se traži prestanak suvlasništva i stvarna deoba nepokretnosti.

Zato je važno da pre pokretanja postupka jasno odredite šta želite da postignete: da svaki suvlasnik dobije zasebnu parcelu ili da se samo uredi korišćenje postojeće zajedničke parcele.

Kako proveriti podatke o zajedničkoj parceli?

Pre pokretanja postupka korisno je proveriti podatke o nepokretnosti, upisanim vlasnicima i suvlasničkim udelima.

Republički geodetski zavod omogućava javni pristup podacima preko servisa eKatastar – javni pristup. Pretraga je moguća prema broju parcele u okviru katastarske opštine, a u odgovarajućim slučajevima i prema adresi nepokretnosti.

Podaci iz katastra pomažu da utvrdite šta je upisano, ali ako postoji spor o vlasništvu ili udelima, sama provera evidencije ne rešava taj spor.

Kako započeti postupak sudske deobe parcele?

Ako sporazumna deoba nije moguća, prvi korak je da prikupite dokumentaciju o nepokretnosti i suvlasničkim pravima.

Uobičajeno je potrebno pripremiti:

• podatke o parceli iz katastra;
• dokaze o pravu svojine i suvlasničkim udelima;
• podatke o svim suvlasnicima i drugim licima koja imaju relevantna stvarna prava;
• informacije i dokumentaciju koje mogu biti važne za utvrđivanje mogućnosti fizičke deobe.

Predlog za deobu podnosi se nadležnom sudu prema pravilima vanparničnog postupka. Ako postoje sporovi o vlasništvu ili veličini suvlasničkih udela, možda će prvo biti potrebno rešiti ta pitanja u parničnom postupku.

Konkretni koraci zavise od stanja u katastru, vrste nepokretnosti, broja suvlasnika i razloga zbog kojih dogovor nije moguć.

Zaključak

Ako suvlasnici ne mogu da se dogovore o podeli zajedničke parcele, jedan od njih, po pravilu, može da pokrene postupak sudske deobe. Sud odlučuje o načinu deobe u skladu sa zakonom i okolnostima konkretnog slučaja.

Kada je fizička deoba moguća, suvlasnici mogu dobiti zasebne parcele. Ako nije moguća ili bi znatno umanjila vrednost nepokretnosti, sud može odlučiti o prodaji i podeli dobijenog novca.

Najvažnije je da se pre pokretanja postupka utvrdi šta je pravno i tehnički moguće i da li je cilj stvarna deoba parcele ili samo uređenje načina njenog korišćenja.